专题：聚焦2026基金二季报：重仓“芯光”业绩亮眼

(相关资料图)

7月21日，华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“华安张江产业园REIT”，基金代码：508000）发布二季度报告。

本基金主要投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权，最终取得相关不动产项目完全所有权。本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者。

底层资产为两处位于上海市浦东新区张江高科技园区的张江光大园和张润大厦，运营模式为园区管理。其中，张江光大园项目自2015年开始运营，张润大厦项目自2018年开始运营。

20个季度连续净亏损

本期，华安张江产业园REIT实现收入3065.07万元，同比下降15.10%。其中，两个底层项目公司合计实现营业收入3053.01万元，较上年同期下降14.73%，主要受张江光大园出租率大幅下滑拖累。

利润方面，本期净利润为-1164.45万元，同比亏损扩大，上年同期为-693.78万元。澎湃新闻梳理发现，华安张江产业园REIT2021年6月上市，自当年三季度至今连续20个季度，单季度利润均为负。

报告显示，本期，经营活动产生的现金流量净额2412.73万元，本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.82%。本期可分配金额2369.54万元，较上年同期下降超过10%；单位可供分配金额0.0247元。

管理人解释，主要是基金持有的不动产项目运营表现下降以及本期租赁调整导致按直线法应记的收入较合同法确认的收入调减较多，使得基金收入和息税折旧摊销前利润（EBITDA）同比下降超过10%。

期内，两个项目公司合计实现EBITDA为2647.44万元，较上年同期的3166.38万元下降16.39%；基金合并层面EBITDA为2440.59万元。

核心资产张江光大园出租率、租金双下降

与此同时，作为该REIT两大底层资产的出租率和租金双双下滑。截至二季度末，本期不动产项目出租率为88.12%，较上年同期的93.03%下降5.27个百分点；平均租金单价为5.44元/平/天，较上年同期的5.48元/平/天下降-0.60个百分点。

其中，张江光大园本季度的运营指标显著下降。期末，张江光大园出租率仅有80.69%，较上年同期的91.66%下滑11.97个百分点，创下近年来季度新低；实际出租面积从上年同期的39589平方米缩减至34852平方米，净减少约4737平方米。

与此同时，张江光大园本季度的租金从去年同期的5.45元/平/天降至5.28元/平/天，降幅为3.12%。经营性租金收入同比降幅达到27.22%，由1625.94万元降至1183.30万元；物业管理费和停车费收入的降幅分别达到15.13%和18.82%。

另一底层资产张润大厦表现相对平稳，出租率维持在95.56%，同比微升1.24个百分点，租金单价小幅上涨1.45%至5.58元/平/天。其期末剩余租期同比大幅缩水35.19%，从719天降至466天，这意味着或将面临集中换租压力。

受累于张江光大园的运营，本期，华安张江产业园REIT不动产项目的整体收入同比下降14.73%，至3053.01万元；同时，营业成本和费用则同比增加3.34%，至426.27万元。